Wat beteken ʼn opskortende voorwaarde in ‘n kontrak?

Meeste mense wat ‘n eiendom gekoop het sou opgemerk  het dat die kontrak ‘n klousule bevat wat oor opskortende voorwaardes handel. Gewoonlik hou hierdie voorwaardes verband met deposito’s wat betaal moet word, finansiering wat verkry moet word of ‘n ander eiendom wat eers verkoop moet word voordat die huidige kontrak bevestig kan word. Die verduideliking hiervan klink eenvoudig genoeg – sodra daar aan al die vereiste voldoen is, is die kontrak geldig, in daar nie aan die vereiste voldoen word nie, dan is die kontrak ongeldig. Die vraag ontstaan egter of die proses werklik so eenvoudig is as wat dit klink. En wat is die gevolge indien jy nie aan die vereistes van die kontrak voldoen nie?

‘n Voorwaarde in ‘n kontrak kan in leketaal beskryf word as ‘n bepaling wat die verpligtinge van ‘n party, soos uiteengesit in die kontrak, uitstel tot en met die voorkoms van ʼn toekomstige onsekere gebeurtenis. Dit word gewoonlik ‘n opskortende voorwaarde genoem.

Volgens wet kan ‘n opskortende voorwaarde beskryf word as ‘n bepaling wat die werking of effek van een of sommige of al die verpligtinge in ʼn kontrak opskort tot tyd en wyl daar aan die voorwaarde voldoen is. As daar nie aan die voorwaarde voldoen word nie sal die kontrak nie bekragtig word nie. Sodra daar aan die voorwaarde voldoen is,  tree die kontrak en die gemeenskaplike regte en verpligtinge van die partye inwerking. Die datum waarop die kontrak in werking tree is dan vanaf die datum van die ondertekening van die ooreenkoms, en nie die datum van die vervulling van die voorwaarde nie.

Die Appèlhof het onlangs bevestig dat wanneer daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, verval die kontrak en die partye word nie daardeur gebind deur dit, selfs al het een party hul voorwaarde ten volle uitgevoer.

In die saak van Africast (Edms) Beperk v Pangbourne Properties Beperk het die partye ‘n kontrak vir die ontwikkeling van kommersiële eiendom in ‘n gebied in Gauteng aangegaan. Een van die opskortende voorwaardes in die kontrak was dat Pangbourne se raad van direkteure die kontrak skriftelik binne sewe werksdae vanaf die sluitingsdatum moes goedkeur en aan Africast voorlê. Die kontrak is op 11 April 2007 onderteken en Pangbourne se direkteure het die kontrak op 20 April 2007 goedgekeur. Pangbourne het die skriftelike goedkeuring egter eers op 25 April 2007 aan Africast verskaf, wat dus na die vereiste sewe dae periode was. Pangbourne het na 18 maande besluit dat aangesien die opskortende voorwaarde nie nagekom is binne die vasgestelde tydperk nie, was hulle nie kontraktueel gebonde nie en het hulle dus geweier om die vereiste waarborge te lewer. Op daardie stadium het Africast reeds geboue opgerig, soos aangedui in die stipulasies van die ooreenkoms.

Die Hof het Pangbourne se siening bevestig, aangesien daar nie betyds aan die opskortende voorwaarde in die kontrak voldoen is nie, het geen kontrak tot stand gekom nie en die kontrak het verval weens nievoldoening aan die opskortende voorwaarde. Die Hof het tot die gevolgtrekking gekom ondanks die feit dat beide partye vir 18 maande in terme van stipulasies in die ooreenkoms opgetree het.

Opskortende voorwaardes word meestal in kontrakte aangetref wat betrekking het tot die verkoop van onroerende eiendomme, soos huise, woonstelle, plotte of plase. Die voorwaardes wat algemeen in die kontrakte te vinde is, is dat die verkoop van die eiendom onderhewig is daaraan dat die koper ‘n verband van ‘n finansiële instelling moet kry en/of dat die verkoop daaraan onderhewig is dat die koper sy bestaande eiendom binne ‘n vasgestelde tyd moet verkoop.

Dit is belangrik om in ag te neem dat opskortende voorwaardes gewoonlik in ‘n kontrak ingesluit word tot die voordeel van een van die betrokke party. In die bogenoemde scenario is die opskortende voorwaardes ingesluit vir die beskerming van die koper. Indien die koper nie daartoe in staat is om ‘n verband te verkry of sy bestaande eiendom binne die vereiste tyd te verkoop nie, is die kontrak nie meer van krag of effek en die koper sal nie gebonde wees aan die terme en voorwaardes van die kontrak nie. Wanneer daar nie aan die opskortende voorwaarde voldoen word nie, word die kontrak nietig verklaar en indien die partye steeds met die transaksie wil voort gaan moet ʼn ‘n nuwe kontrak aangegaan moet word.

Indien ‘n opskortende voorwaarde ingesluit is tot die voordeel van ‘n bepaalde party, kan daar voor die vasgestelde tyd vir die vervulling van die opskortende voorwaarde afstand gedoen word van die opskortende voorwaarde deur die party tot wie se voordeel die voorwaarde ingesluit is. Die kontrak is dan onvoorwaardelik en beide die koper en die verkoper sal kontraktueel gebind wees aan die bepalings van die kontrak.

Dit voordelig om versigtig te wees wanneer u ‘n kontrak wat onderworpe is aan ‘n opskortende voorwaarde aangaan. Wees bewus van die vasgestelde tyd vir die nakoming, tot wie se voordeel die voorwaardes bygevoeg is en die bewys wat gelewer moet word om te bevestig dat daar aan die vereistes voldoen is. Indien nodig, sorg dat u regsadvies inwin alvorens die kontrak onderteken word en maak gebruik van ʼn regsadviseur voordat u afstand doen van enige voorwaardes wat bygevoeg is tot u eie voordeel.

Hierdie artikel is ‘n algemene inligtingstuk en moet nie gebruik of staatgemaak word op as professionele advies nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of vir enige verlies of skade wat voortspruit uit vertroue op enige inligting hierin nie. Kontak atyd jou finansiële adviseur vir spesifieke en gedetailleerde advies.