“Met ’n mondelinge ooreenkoms het jy niks anders as wind nie.” (Outeur en entrepreneur Robert Ringer, vertaal)
2026 begin met positiewe tekens in die eiendomsmark. Verlede jaar se bemoedigende BBP vooruitskattings, verhoogde kredietgradering tesame met opeenvolgende rentekoersverlagings oor die afgelope maande, bied beter toegang tot verbandfinansiering. Meer kopers gaan gevolglik vir groter verbandfinansieringsbedrae kwalifiseer.
Hierdie tekens dui op ’n belowende jaar vir kopers, verkopers en huiseienaars. ’n Onlangse uitspraak van die Appèlhof herinner ons daaraan dat partye nie op mondelinge beloftes kan vertrou in eiendomsooreenkomste nie. Mede-eienaarskap kan ook ’n praktiese manier wees om eiendom te bekom en te deel, maar jul reëlings moet volledig op skrif wees. Wanneer verhoudings tussen mede-eienaars versuur, kan die gevolge, soos in hierdie geval, ernstig wees.
Een man as eggenoot en mede-eienaar het dit op die harde manier geleer. Ons kan almal uit sy foute leer.
“Jy kan my nie uit my eie huis wil uitsit nie, ek besit darem die helfte van die huis!”
Die agtergrond tot hierdie situasie was die persoonlike verhouding tussen twee huwelikspartye wat skeefgeloop het.
‘n Paartjie het in 2009 met mekaar getrou. Hulle het in 2015 saam ‘n huis gekoop. Toe die man in 2017 finansiële probleme ondervind het en sy krediteure gedreig het om op sy halwe aandeel beslag te laat lê, het die paartjie ooreengekom dat die vrou sy halwe aandeel in hul huis vir R1,2 miljoen by hom sou oorkoop. Die partye het ‘n skriftelike koopkontrak onderteken, die oordrag het deurgegaan en die vrou het die geregistreerde alleeneienaar van die hele huis geword. Dit is daarom nie vreemd dat die gewese vrou, gegewe die doel van die verkooptransaksie en die oordrag, nooit die koopprys van R1,2 miljoen aan die man oorbetaal het nie.
Toe die huwelik in 2019 op die rotse beland het, het die vrou uit die huis getrek en die man het aangebly. Hulle het geskei, maar hy het geweier om die huis te ontruim. Die man het aangevoer dat die Titelakte nie die partye se “ware bedoeling” weerspieël het nie. Volgens hom moes hy prakties steeds ‘n mede-eienaar bly “totdat dit minder riskant sou wees”, waarna sy vrou sy halwe aandeel in die eiendom aan hom sou teruggee.
Die geskil het tot in die Appèlhof gevorder, waar die gewese vrou aangevoer het dat die bedoeling tussen hulle strykdeur was dat die eiendom uitsluitlik hare sou wees.
Die Appèlhof bevind dat eienaarskap van ‘n eiendom ‘n regskwessie is. Dit gaan vir die hof nie oor ‘n feitegeskil wat opgelos moet word deur te moet kies tussen die twee partye se verskillende weergawes nie. Die hof bevestig dat die vrou die enigste eienaar van die eiendom bly. Die redes vir die uitspraak bied ook ‘n duidelike kontrolelys van die beginsels wat elke koper, verkoper en eienaar in gedagte moet hou.
Wat het die gewese man hier verkeerd gedoen en hoe sal mens dit anders moet doen?
Ons bespreek die regsbeginsels wat die man se saak hier laat sink het:
- Moenie op ‘n mondelinge ooreenkoms staatmaak nie: Alhoewel ons reg die meeste mondelinge kontrakte as geldig en bindend beskou, is daar spesifieke uitsonderings. Een daarvan is dat enige ooreenkoms om grond te verkoop, te ruil, te skenk of oor te dra (of ‘n reg om oordrag te eis) skriftelik en onderteken moet wees om geldig te wees. Dit sluit enige bykomende ooreenkomste in wat ten doel het om die bepalings van die verkoopooreenkoms te verander. Selfs al sou die hof die gewese man se weergawe aanvaar het, sou so ‘n aangeduide mondelinge belofte om ‘n halwe aandeel “terug te gee” nietig en onafdwingbaar wees.
- Maak seker dat jou koopooreenkoms duidelik is: Die hof het ook bevind dat die terme van die beweerde mondelinge ooreenkoms heeltemal te vaag was. Dit is ’n gepaste herinnering dat jou ooreenkoms volledig en duidelik moet wees – anders kan die ooreenkoms nietig wees omdat die terme so vaag is dat mens nie regtig kan sê dat die partye ooit wilsooreenstemming bereik het nie.
- ’n Nie-wysigingsklousule is nodig: Kontrakte bepaal gewoonlik dat dit nie verander mag word nie, tensy die partye hul wysiging op skrif stel en dit altwee so onderteken. Dit bly die beste manier om latere onsekerheid uit te skakel en moontlike dispute te vermy. Hier het die koopooreenkoms wel so ’n uitdruklike klousule bevat, wat beteken het dat die man se beroep op ‘n beweerde mondelinge wysiging strydig met die skriftelike ooreenkoms was. Hier is vir ons almal weer ‘n les te leer: moet nooit mondelinge versekeringe of beloftes van die ander party aanvaar nie, die partye moet eerder toesien dat dit skriftelik in die koopooreenkoms of addendum opgeneem word.
- Die waarde van ‘n klousule wat bevestig dat dit die volle ooreenkoms is: Hierdie klousule bevestig dat die geskrewe kontrak die partye se hele ooreenkoms weerspieël. Dit beteken dat geen eksterne bewyse voorgehou kan word om die skriftelike dokument te weerspreek of daarby te voeg nie – nog ‘n rede waarom die gewese man by die Appèlhof misluk het. Jou geskrewe verkoopooreenkoms moet omvattend wees en niks belangrik weglaat nie!
- As dit kom by formele oordrag van eiendom is die “bedoeling om eiendomsreg oor te dra” bindend en die motivering of rede is irrelevant: Die man het in hierdie geval die eiendomsreg van sy halwe aandeel in die woning doelbewus en opsetlik oorgedra. Die partye se persoonlike motiewe hiervoor was irrelevant. Dit was ook irrelevant dat die vrou nooit die koopprys aan die man oorbetaal het nie. Al wat hier regtens van belang was, was die man se opsetlike, regmatige oordrag van eiendomsreg van sy halwe aandeel na sy vrou toe.
Dit is altyd belangrik om aan al die wetlike formaliteite van eiendomsoordrag te voldoen, of jy nou ‘n koper, ‘n verkoper of ‘n eienaar is. Soos wat ons altyd herinner, moet niks teken sonder om ons insette hieroor te verkry nie!
Vir enige hulp of leiding, kontak asseblief ons aktebesorgingsafdeling.
Disclaimer: The information provided herein should not be used or relied on as professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact us for specific and detailed advice.
© LawDotNews