“Force is not a remedy.” (John Bright)
Die feite
Die eienaar het twee eiendomme in ‘n residensiële landgoed in Midrand besit, waarvan sy een aan huurders verhuur het. ‘n Geskil het tussen haar en die huiseienaarsvereniging ontstaan oor heffings en ander koste.
Die vereniging het haar reeds in die landdroshof gedagvaar vir die bedrae wat volgens hulle uitstaande was. Sy het beide haar aanspreeklikheid en die geëiste bedrag betwis. Terwyl daardie saak nog hangende was, het die huiseienaarsvereniging toegang via vingerafdruk- en gesigsherkenning (biometriese sisteem) vir haar en vir haar huurders van die sisteem afgehaal. Dit het hulle gedwing om elke keer die besoekersingang te gebruik en om as besoekers in die landgoed aan te meld.
Die eienaar het die Hooggeregshof genader om hul biometriese toegang tot die landgoed te laat herstel. Die beoordeling van die eis vir heffings is steeds in die Landdroshof hanteer.
Kan ‘n landgoed elektroniese toegang gebruik om betaling af te dwing?
Die huiseienaarsvereniging het na sy Akte van Oprigting verwys. Dit het die vereniging toegelaat om biometriese toegang te weerhou indien ‘n lid in gebreke gebly het – wat ook versuim om ‘n verskuldigde bedrag te betaal, ingesluit het. Die beweerde geval van versuim was egter reeds die onderwerp van ‘n afsonderlike geskil in die landdroshof. Die eienaar het ontken dat sy die bedrag verskuldig was wat die vereniging geëis het.
Die Hooggeregshof het bevind dat die vereniging nie self kon besluit dat die verkoper in gebreke was met haar betalings nie. Dit was voortydig om op kontrakbreuk te steun terwyl die geskil nog nie opgelos was nie. Deur die eienaar en haar huurders se biometriese toegang tot die landgoed te ontneem, het die vereniging self die verhouding geskend wat hy voorgegee het om af te dwing.
Dit het ook tot gevolg gehad dat die huiseienaarsvereniging gelyktydig drie rolle vervul het, naamlik:
- die finale beoordelaar van of daar ‘n skuld bestaan het;
- die finale beoordelaar van wat nou behoort te volg;
- die aanwysing van die party wat die vonnis of strafbepaling moes uitvoer.
Hierdie is die soort selfhelp wat die wet nie toelaat nie.
Is biometriese toegang deel van die besit van jou huis?
Die eienaar het hom op die mandament van spolie beroep – ’n regsremedie wat die vorige toestand herstel sonder om eers te bepaal wie in die onderliggende geskil reg is.
Die hof het bevind dat biometriese toegang gekoppel was aan die besit van die eiendom. Anders as ‘n afsonderlik gelewerde diens soos elektrisiteit, het die biometriese toegang tot die landgoed, bestaan om toegang te vergemaklik tot ‘n woning waarvan die inwoners reeds besit gehad het. Die huiseienaarsvereniging wat hul elektroniese toegang afgesny het, het ongetwyfeld inbreuk gemaak op hul ongestoorde besit.
Hulle kon nog steeds by die landgoed inkom.
Die huiseienaarsvereniging het aangevoer dat niemand werklik uitgesluit is nie. Die eienaar en haar huurders kon die landgoed nog steeds deur die besoekersingang binnegaan.
Die hof het hierdie argument verwerp. Wat weggeneem is, was die gerieflike metode van eenvoudige biometriese toegang tot die landgoed, wat voorheen deur die eienaar en haar huurders gebruik is. Toe biometriese toegang eers as ‘n uitvloeisel van die besit van die eiendom erken is, was die feit dat hulle steeds die landgoed met die besoekersingang kon binnekom, irrelevant.
Wat van die gimnasium en ander geriewe?
Die hof het wel onderskeid getref tussen toegang tot die eiendom en toegang tot die landgoed se ontspanningsfasiliteite.
Toegang tot die gimnasium, tennisbane, muurbalbane en klubhuis was afsonderlik van toegang tot die eienaar se eiendom. Dit kon dus nie deur middel van dieselfde regsmiddel herstel word nie. Die hof het nietemin aangedui dat die ontsegging van toegang tot daardie geriewe – terwyl die hofproses hangend was en sonder ‘n hofbevel – prima facie onwettig was. Die eienaar het egter die verkeerde regsmiddel met daardie deel van haar klagte gebruik.
Die hof maak ‘n bevel en gelas die huiseienaarsvereniging om onmiddellik toegang deur middel van vingerafdruk- en gesigsherkenning vir die eienaar en haar huurders te herstel. Ingevolge die bevel moet die huiseienaarsvereniging ook die regskoste van die aansoek betaal.
Die uitspraak laat nie huiseienaars toe om heffings wat wel verskuldig is, te ignoreer nie. Dit bevestig wel dat ‘n huiseienaarsvereniging nie toegang tot ‘n inwoner se eiendom kan afsny om betaling van ‘n betwiste skuld af te dwing nie.
Gewikkel in ‘n geskil oor heffings? Praat met ons oor jou regte en die toepaslike regsremedie.