“Goeie reëls maak goeie bure.” (Ou spreekwoord, vrylik vertaal.)
Om in ‘n residensiële kompleks te woon bied heelwat voordele, maar dit kom natuurlik met verpligtinge sowel as regte.
Hier is altyd die onderliggende potensiaal vir konflik tussen mededingende regte. Dit vereis ’n delikate balans tussen die individuele regte van eienaars en inwoners teenoor die regte van die gemeenskap as geheel.
Goeie reëls maak goeie bure.
Dit is juis hier waar ‘n kompleks se reëls en regulasies ter sprake kom. Reëls bied ‘n gestruktureerde raamwerk om kwessies van gemeenskaplike belang te reguleer. Bestuursreëls fokus op administratiewe en finansiële kwessies, terwyl gedragsreëls (waarop ons in hierdie artikel sal fokus) kwessies soos geraas, troeteldiere, parkering en die gebruik van gemeenskaplike eiendom aanspreek. Reëls is noodsaaklik om almal se individuele en gemeenskaplike regte te beskerm en ook om geskille te verminder, langtermyn volhoubaarheid te verseker en om eiendomswaardes te handhaaf.
‘n Goedbestuurde kompleks is tot almal se voordeel – dink maar aan die inwoners, eienaars, beleggers en verhuurders.
Die siggestremde eienaar en sy wasmasjien.
Gedragsreëls raak betekenisloos as dit nie afgedwing word nie. Dit beteken ‘n balanseertoertjie: konsekwente afdwinging van reëls teenoor rigiede en ongrondwetlike afdwinging.
‘n Onlangse beslissing van die Appèlhof het dit uitgelig in die geval van ‘n kompleks met ‘n gemeenskaplike wasarea.
Voordat hy sy eenheid in ’n kompleks in Gauteng gekoop het, het ’n siggestremde man eers die versekering van die eiendomsagent verkry dat hy geregtig sou wees om die wasarea direk buite sy eenheid vir sy persoonlike gebruik aan te pas. Hierdie meedeling van die eiendomsagent blyk toe later heeltemal verkeerd te wees. Hy het gevolglik, sonder die regspersoon se magtiging, sy wasmasjien daarheen verskuif en pype en ’n kraan geïnstalleer. Hy het sy wasarea ook met ’n veiligheidshek beveilig en met plastiekdakplate om dit teen die elemente te beskerm. Volgens hom was dit noodsaaklik om sy veiligheid te verseker (hy het die gevaar uitgelig van waterlekkasies wat hy nie sou kon raaksien nie) en om sy wasmasjien en klere teen diefstal of skade te beskerm.
Die regspersoon het dit nie daar gelaat nie. Hulle het gevolglik die hek en die plastiekseil laat verwyder, met verwysing na die gedragsreëls wat eienaars verbied om enige veranderinge aan die gemeenskaplike wasarea aan te bring. Sy persoonlike versoek om ’n vrystelling van die reëls op grond van sy siggestremdheid is geweier. Hierna het die poging tot bemiddeling misluk, waarna sy appèl teen die uitspraak van ’n Gemeenskapskema-ombudsdiens die weg na die Appèlhof gevind het.
Wat aan die lig gekom het.
Wat was die uiteinde toe? Die hof was die siggestremde persoon goedgesind. Die hof beveel die regspersoon om die eienaar toe te laat om ’n gedeelte van die gemeenskaplike wasarea uitsluitlik vir sy wasmasjien te gebruik. Hy word verder gemagtig om op eie koste ’n beskermende dekking daaroor aan te bring. Hy moet beide hiervan in goeie toestand onderhou, hy mag nie die muur in die gemeenskaplike area beskadig nie, hy word verplig om ’n verdere heffing as bydrae te betaal en dan sal hy ook alle veranderinge moet herstel wanneer hy eendag die eenheid verlaat.
Die hof se uitspraak en redes gee vir ons duidelike riglyne oor ons regte. Die hof se uitspraak hanteer beide regspersone en huiseienaarsverenigings wat reëls en regulasies probeer afdwing en eienaars wat mag voel dat hulle benadeel word deur ’n onaanvaarbare rigiede toepassing van die reëls.
- Die plig om persone met gestremdhede redelikerwys te akkommodeer: Ons Grondwet verbied onbillike diskriminasie en beskerm die reg op waardigheid en gelykheid. Ingevolge die Wet op die Bevordering van Gelykheid en Voorkoming van Onbillike Diskriminasie word enige versuim om redelike stappe te neem om persone met gestremdhede te akkommodeer, verbied.
- Wanneer rigiede afdwinging van die reëls nie geregverdig is nie: Met die regspersoon se weiering om die eienaar in hierdie geval te akkommodeer, het dit nie in ag geneem dat die wysigings vir veiligheidsredes noodsaaklik was nie, dat die wysigings wel in verhouding en spesifiek op sy gestremdheid afgestem was, en dat dit beperk was tot wat hy as noodsaaklik beskou het om homself teen skade te beskerm. Die aanpassings en die gebruik deur die siggestremde eienaar het geen buitensporige ongerief of las vir enige van die ander lede van die skema veroorsaak nie en dit het ook geen kostes vir die regspersoon ingehou nie. Die streng houding in die toepassing van die gedragsreëls was nie geregverdig nie, en die versuim om die gedragsreëls in elektroniese formaat of in Braille aan om hom beskikbaar te stel, was onbillik.
- Wat behels “redelike aanpassing of toegewing”? Die hof maak die volgende belangrike bevinding: “Om gelykheid na te streef, bevind ek dat redelike aanpassing of toegewing in ‘n geval soos hierdie nodig mag wees. Hier dink ek aan die toelating van strukturele veranderinge, die toestaan van eksklusiewe regte of om gestremde inwoners daarvan vry te stel om sekere reëls na te kom, wat vir hulle as gestremde persone moeilik is om na te kom.”
- Dink aan die minimum ontbering vir lede: Wanneer ’n regspersoon moet vasstel watter optrede in die omstandighede redelik is, moet dit “die beginsel van minimale ontbering vir die lede as groep toepas”. Dit kom na vore in die streng beperkinge wat die hof in hierdie saak op die eenheidseienaar se gebruiksregte oplê. Die hof kom die siggestremde persoon tegemoet, maar nog steeds met die minimum inbreuk op die regte van die ander eienaars en die regspersoon.
Is hierdie toegewing die begin van die einde of bloot ’n delikate balansering van belange?
Dit is te verstane dat regspersone en huiseienaarsverenigings gewoonlik versigtig is om uitsonderings te maak. Dit bemoeilik die latere konsekwente afdwinging van reëls en regulasies. Wanneer hulle te doen kry met individuele versoeke wat in stryd met die bestaande reëls en regulasies is, waar moet regspersone en huiseienaarsverenigings die streep trek?
Die veiligste roete is om voort te gaan met die delikate balanseertoertjie wat ons hierbo genoem het. Die regspersoon moet versigtig met individuele regte en met gemeenskaplike regte omgaan; en dit op ‘n billike, onpartydige en redelike manier toepas. Gesonde verstand moet ook waar moontlik gebruik word.
Of jy nou ‘n eienaar, ‘n regspersoon of huiseienaarsvereniging is, ons is hier om jou te help om daardie koers uit te stippel!
Disclaimer: The information provided herein should not be used or relied on as professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact us for specific and detailed advice.
© LawDotNews